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Reglas • Anfitrión

Sé un anfitrión responsable en Italia

Este artículo se tradujo automáticamente.

A la hora de decidir si quieres ser anfitrión en Airbnb en Italia, es importante que entiendas las leyes de tu región o ciudad. Como plataforma y mercado en línea, no ofrecemos asesoramiento legal, pero queremos proporcionarte recursos que puedan ayudarte a entender mejor las leyes y normativas aplicables. Esta lista no es exhaustiva, pero puede darte un buen comienzo en la comprensión de tu legislación local.

Hay cinco requisitos principales a nivel nacional que son aplicables, tanto si eres propietario de una empresa como si eres un anfitrión individual.

Requisitos nacionales

A continuación encontrarás las principales cosas que debes saber:

Firma un contrato con tus huéspedes

Puedes firmar un contrato de alquiler turístico tanto en caso de que seas una persona física (propietario, subarrendador o prestatario) como en caso de que tengas una empresa (por ejemplo, un administrador de la propiedad). El contrato puede ser de cualquier duración (por ejemplo: 1 día; 30 días; 1 año; 2 años). No se requiere cancelación al finalizar el contrato. A través del alquiler turístico podrás alojar a un turista en tu alojamiento por un suplemento.

Si no tienes un contrato, te recomendamos que te registres en el club de anfitriones de tu zona. Podrás consultar a otros anfitriones como tú y pedirles información.

Los requisitos pueden ser diferentes si decides alquilar tu alojamiento por un periodo de hasta 30 días. Echemos un vistazo a los diferentes casos:

A. Persona física o empresa con un contrato de hasta 30 días;
B. Persona física o empresa con contrato de más de 30 días.

A. Persona física o empresa con un contrato de menos de 30 días

Si eres una persona física o una empresa y el alquiler turístico es de un máximo de 30 días, se llama «alquiler corto» («locazione breve»). En este caso, no hay obligación de registrar el contrato.

Propiedades que se pueden alquilar para estancias cortas
Puedes alquilar solo inmuebles ubicados en Italia con uso residencial con fines de vivienda y sus anexos (cajas, plazas de aparcamiento, bodegas, áticos, etc.). También puedes alquilar habitaciones individuales de tu propiedad.

Restricciones a los servicios no relacionados con el uso de la propiedad
Puedes proporcionar a tus huéspedes lavandería y limpieza de la habitación y todos los servicios estrictamente funcionales según las necesidades de la vivienda (por ejemplo: servicios públicos, wifi, aire acondicionado, etc.). Por otro lado, no podrás prestar los servicios que no estén relacionados con el uso de la propiedad (por ejemplo: desayuno, comidas, la provisión de coches de alquiler o guías turísticos). Para proporcionar estos servicios adicionales, debes configurar tu propiedad como una instalación de alojamiento (es decir, «struttura ricettiva») con el resultado de que tendrás que cumplir con los diversos requisitos que normalmente requieren las regulaciones regionales en tales circunstancias.

B. Persona física o empresa con un contrato de más de 30 días

Si eres una persona física o una empresa y el alquiler turístico relacionado con tu propiedad dura más de 30 días, debes firmar un contrato con tu huésped y registrarlo en la Autoridad ItalianTax («Agenzia delle Entrate»).

Puedes registrar tu contrato a través de:

utilizar los servicios electrónicos de la Autoridad Tributaria Italiana;
solicitar el registro en una oficina de la Autoridad Tributaria Italiana;
designar a un intermediario cualificado (profesional, asociación comercial, cafetería, etc.) o un delegado.

Consulta esta página del Ministerio de Economía y Finanzas para obtener más información sobre los contratos de arrendamiento o alquiler de bienes raíces).

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler temporal («locazione transitoria»)

El alquiler temporal, a diferencia del alquiler turístico, puede tener una duración máxima de 18 meses, sin un límite de duración mínima y se puede estipular para las necesidades, tanto del Anfitrión como del huésped de movilidad laboral, relacionada con los estudios, etc. El contrato de renta temporal debe realizarse por escrito utilizando este formulario. Asegúrate de que contiene una declaración específica de la necesidad de transitoriedad, respaldada por la documentación adecuada.

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler para estudiantes universitarios

El alquiler turístico también es diferente al alquiler para estudiantes universitarios. El alquiler para estudiantes universitarios puede durar de seis meses a tres años y se puede hacer en Municipios con universidades, cursos universitarios, etc. cuando el huésped está matriculado en un curso de grado o postgrado en un municipio distinto del de residencia. El contrato debe realizarse por escrito a través de este formulario.

Utiliza este artículo como punto de partida para ayudarte a descubrir algunos de los requisitos que pueden aplicarse si decides alquilar un alojamiento para estancias largas en Airbnb.

Registra a los huéspedes a través del portal web de Alloggiati

Tienes hasta 24 horas desde la llegada (o 6 horas si la estancia es de una noche) para comunicar los datos generales de tus huéspedes a través de Alloggiati Web, es decir, el portal de la Policía del Estado (artículo 109 del TULPS).

La opción de llegada autónoma es una función global y no es específica de Italia. El acceso sin restricción de horario permite a los huéspedes y anfitriones gestionar las llegadas de forma flexible, adaptándose a los cambios inesperados en los planes de viaje. De acuerdo con la Circular del Ministerio del Interior del 18 de noviembre de 2024, los anfitriones deben reunirse con los huéspedes en persona para verificar sus documentos de identificación y compartir los detalles a través de Alloggiati Web en el plazo permitido por el artículo 109 del TULPS.

Los anfitriones son, en última instancia, responsables de asegurar que sus huéspedes tengan un check-in sin problemas que cumpla con la normativa, ya sea que se encarguen ellos mismos o laodeleguen a otras personas.

Te recomendamos que te unas al club de anfitriones de tu zona, donde podrás tratar este tema con otros compañeros.

Cómo registrarse y autenticarse en el portal web de Alloggiati

Para poder registrarte en el portal web de Alloggiati, primero tendrás que enviar una solicitud a la Questura territorialmente competente. Selecciona la región donde se encuentra tu alojamiento y consulta los procedimientos de registro de cada Questura competente.

Cómo comunicar la información general de tus huéspedes

Una vez que te hayas autenticado correctamente, sigue este procedimiento para comunicar la información general de tus huéspedes.

Descarga los archivos que acreditan el número de pestañas enviadas correctamente en los últimos 30 días seleccionando el elemento «Recibos» («Ricevute») y guarda todos los recibos relacionados.

Comunicar datos con fines estadísticos

Cada región o provincia autónoma proporciona formas de comunicar los flujos turísticos a la administración pública para obtener datos estadísticos agregados. Te recomendamos que consultes a este respecto los sitios web institucionales y el formulario «Hospedar de forma responsable» de la región y del municipio en el que se encuentra tu alojamiento. De hecho, la forma en que se comunican dichos datos puede variar de una región a otra.

Obligaciones fiscales

El artículo 4, párrafo 5-bis, del Decreto-Ley 50/2017, modificado por la Ley de Presupuesto 2024, exige que plataformas como Airbnb apliquen un impuesto de tasa fija del 21% («cedolare secca») sobre los ingresos de los anfitriones no profesionales de alquileres de corta duración. Algunos ejemplos de anfitriones no profesionales son los anfitriones que no están registrados a efectos del IVA y que alquilan menos de cinco alojamientos.

A partir del 1 de enero de 2024, los anfitriones podrán iniciar sesión en su cuenta y confirmar si Airbnb tendrá que retener impuestos sobre los ingresos futuros del alquiler de corta duración de su alojamiento. Airbnb pagará el importe retenido a la Agenzia delle Entrate y emitirá anualmente la «certificazione unica» con detalles sobre las retenciones de impuestos sobre sus ingresos para que puedan contabilizarlos en sus declaraciones de impuestos. Los anfitriones siempre podrán revisar y hacer un seguimiento de sus datos de retención de impuestos en su cuenta.

Si tu alojamiento es un alojamiento extra-hotel (es decir, «struttura ricettiva extra-alberghiera») (por ejemplo, un B&B, una casa de huéspedes o una casa de vacaciones) que está sujeto a ingresos ocasionales en virtud del artículo 67, párrafo 1, lett. i del TUIR, tendrás que optar por gestionar tus impuestos tú mismo, ya que estos ingresos no están sujetos al impuesto de retención del 21%.

Para obtener más información, consulta nuestro artículo dedicado sobre los impuestos sobre la renta de Italia. Si tienes dudas sobre cómo es posible que se te aplique la legislación local o esta información, te recomendamos que investigues tus propias obligaciones o que solicites asesoramiento a tu asesor fiscal.

Código de identificación nacional

El denominado «Decreto Anticipi» (Decreto-Ley n .º 145/2023, convertido en Ley N ° 191/2023) proporciona un Código Nacional de Identificación (CIN) y una base de datos dedicada gestionada por el Ministerio de Turismo («BDSR»).

Cómo obtener el CIN

A través del BDSR, creado en colaboración con Regions y Provincias Autónomas, es posible obtener el CIN, que tendrás que mostrar tanto en tus anuncios de Airbnb como fuera de tu propiedad.

Para obtener más información, puedes consultar el manual del Ministerio de Turismo, solicitar asistencia a través de los canales indicados en la página de acceso al BDSR o visitar el sitio web oficial del Ministerio de Turismo.

¿Qué ocurre si no añado el CIN?

A partir del 2 de enero de 2025, todos los anfitriones deberán tener un CIN para cada anuncio que cumpla los requisitos. Si no muestras el CIN en Airbnb, podrías verte en la obligación de dejar de hospedar y exponerte a posibles sanciones por parte de las autoridades competentes.

¿Cuáles son los requisitos?

Por lo general, si ofreces estancias cortas (de 30 días o menos), siempre debes tener un CIN, mientras que ciertos tipos de estancias largas pueden quedar fuera del alcance de aplicación de la obligación. Pueden aplicarse exenciones específicas, por ejemplo, si tu alojamiento no es una propiedad inmobiliaria o si has solicitado el CIN, pero aún no lo has recibido.

Todas las propiedades que se alquilen con contratos de alquiler para estancias cortas o con contratos de alquiler turístico, ya sean de gestión profesional o privada, deben estar equipadas con dispositivos que funcionen correctamente para detectar gases combustibles y monóxido de carbono, así como extintores portátiles que cumplan con la normativa. Acuérdate de actualizar tu anuncio para indicar que cumples los requisitos.

Actualiza la información sobre los detectores de humo y de monóxido de carbono en los anuncios

Cómo actualizar la información de los dispositivos de seguridad desde una computadora

Haz clic en Anuncios y selecciona el que quieras editar.
En el editor del anuncio, haz clic en Seguridad de los huéspedes.
Haz clic en Dispositivos de seguridad.
Selecciona Detector de monóxido de carbono instalado y Detector de humo instalado.
Haz clic en Guardar.

Para verificar los requisitos aplicables a tu situación particular, puedes empezar consultando las preguntas frecuentes del Ministerio de Turismo.

Cómo cumplir con la normativa

Los anfitriones pueden añadir su CIN en el campo obligatorio de Airbnb para cumplir con sus obligaciones legales. Puedes hacerlo siguiendo las instrucciones que encontrarás a continuación o a través de tu proveedor de software, si es que utilizas uno.

Una vez que hayas obtenido un CIN, sigue estos pasos para mostrarlo en Airbnb:

Agregar el CIN a tu anuncio en Airbnb

Mostrar el CIN desde una computadora

Haz clic en Anuncios y selecciona el que quieras revisar.
En el editor del anuncio, haz clic en Editar preferencias .
Haz clic en Normativas.
En Agrega tu código de identificación nacional (CIN), haz clic en Empezar e indica los datos que se te piden.

He solicitado mi CIN, pero aún no me ha llegado. ¿Qué puedo hacer?

Si has solicitado un CIN, pero aún no la has recibido, selecciona la exención correspondiente para seguir hospedando.

Solicita una exención

Si solicitaste un CIN, pero todavía no lo recibes, es posible que cumplas con los requisitos para solicitar una exención temporal. Para hacerlo, primero debes haber informado en la página de acceso de la BDSR que no puedes encontrar tu alojamiento (más instrucciones en la página 13 de esta guía detallada).

Selecciona una exención del CIN desde la computadora

Haz clic en Anuncios y selecciona el que quieras consultar.
En el editor del anuncio, haz clic en Editar preferencias.
Haz clic en Normativas.
En Agrega tu código de identificación nacional (CIN), haz clic en Empezar.
Ve a Haz clic aquí si solicitaste un código de identificación nacional (CIN), pero aún no lo recibes.
Completa los datos obligatorios
.

Al seleccionar esta exención, tendrás un mínimo de 30 días adicionales para añadir tu CIN antes de que el anuncio no aparezca en la lista. Asegúrate de añadir tu CIN una vez que lo hayas recibido.

Si tu solicitud de CIN está pendiente durante más de 30 días a partir del día en que la informaste en la página de acceso BDSR (según el paso 1 anterior), el Ministerio de Turismo te proporcionará un CIN temporal (llamado «CIN no verificado») que puedes añadir en Airbnb hasta que concluya la verificación de tu caso con la autoridad competente.

Nota: Si tu alojamiento no es una propiedad inmobiliaria, puedes indicarlo seleccionando la opción correspondiente después del paso 4.

Ofrece solo estancias largas

Aunque, por lo general, las instalaciones de alojamiento («strutture ricettive») y los anuncios que ofrecen contratos de alquiler turístico («contratti di locazione per finalità turistiche») siempre deben tener un CIN, es posible que ciertos tipos de alojamientos para estancias largas puedan seguir hospedando sin un CIN.

Una vez que hayamos verificado tu situación particular, podrás decidir si quieres ofrecer solo estancias largas. Si es así, solo tienes que actualizar tu estancia mínima a 31 noches en el calendario.

Importante: Si quieres volver a ofrecer estancias cortas, añade tu CIN y actualiza la estancia mínima que tienes configurada.

Mi alojamiento se encuentra en una región donde todavía está en vigor el registro regional. ¿Qué debo hacer?

Por favor, ten en cuenta que la normativa regional aplicable sigue vigente y, por lo tanto, los códigos de identificación regionales deben seguir utilizándose cuando sea necesario. Puedes añadirlos en la descripción de tu anuncio, según corresponda.

Normativas locales

Descubre los requisitos de cumplimiento de tu región:

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