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Si quieres ser anfitrión en Airbnb, es importante que conozcas la legislación local. Ofrecemos una plataforma y un mercado, pero no ofrecemos asesoramiento legal. Queremos compartirte información para ayudarte a entender las principales leyes y otras normas relacionadas con los alojamientos para alquileres de corta duración (STRA) en Nueva Gales del Sur (Nueva Gales del Sur). La información de este artículo no es exhaustiva, pero debería ayudarte a iniciar tu investigación sobre la legislación local.
STRA in NSW está regulado a través de:
Las normas de planificación de STRA incluyen lo siguiente que afecta a los anfitriones:
Ciertos tipos de alojamiento, por ejemplo, hoteles boutique o apartamentos con servicios, no se consideran STRA y, por lo tanto, están exentos de registro. La lista completa de este tipo de alojamiento está establecida en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur. Las penalizaciones por incumplimiento de estos requisitos pueden dar lugar a la suspensión o la revocación de tu número de registro. También podría ser objeto de multas. Visita el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur para obtener más información.
Área del gobierno local de Byron Shire
Para los anfitriones que comparten sus alojamientos en la zona de la administración local de Byron Shire (LGA), es posible que se apliquen en tu caso un límite de día específico.
A partir del 23 de septiembre de 2024, se aplicará un límite de 60 días a los alojamientos para alquileres de corta duración no alojados en Byron Shire LGA, con la excepción de dos precintos de 365 días en el centro de la ciudad de Byron Bay y sus alrededores y en Brunswick Heads. Encontrarás más información y una copia de los mapas del recinto en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur.
Al igual que con los límites de días que se aplican actualmente en algunas zonas de Nueva Gales del Sur, los anfitriones son responsables de supervisar su calendario de reservas y de cumplir con los límites de días establecidos por sus respectivos consejos locales.
Registro
Para registrar tus instalaciones de STRA, sigue estos pasos:
Renovación del registro
Tu registro deberá renovarse anualmente en el Portal de Planificación del Gobierno de Nueva Gales del Sur. El momento de la renovación dependerá de la fecha en que hayas registrado tu anuncio por primera vez. El cargo anual es de 25 dólares. Si tienes varias propiedades STRA, tendrás que renovar y proporcionar el pago de cada propiedad por separado.
El Departamento de Planificación y Medio Ambiente enviará recordatorios por correo electrónico a los anfitriones a partir de 45, 30 y 7 días antes de la fecha de caducidad. Las renovaciones se pueden completar iniciando sesión en el Portal de Planificación de Nueva Gales del Sur y seleccionando el botón «Renovar mi anuncio» junto al anuncio.
Si no te registras antes de la fecha de caducidad, tu registro se mantendrá durante 90 días, dentro de los cuales podrás renovar, antes de que el Departamento de Planificación y Medio Ambiente lo haga de forma automática. Una vez que una propiedad está registrada, no se puede renovar y se debe completar un nuevo registro de la propiedad antes de que se pueda volver a utilizar la vivienda para STRA.
Las instrucciones sobre cómo renovar un registro están disponibles en el Portal de Planificación de Nueva Gales del Sur, incluida una hoja informativa con instrucciones paso a paso. Si tienes algún problema durante el proceso de renovación, ponte en contacto con stra@dpie.nsw.gov.au.
El Código de conducta de Nueva Gales del Sur para la industria de alojamientos para alquileres de corta duración describe una serie de obligaciones que los anfitriones, huéspedes, administradores de propiedades, plataformas de reservas y agentes de alquiler deben cumplir.
De acuerdo con el Código de Conducta, Airbnb, junto con otras plataformas de reservas, debe proporcionar «información relevante» (según se define en el Código) al Gobierno de Nueva Gales del Sur a diario. Si eres anfitrión de un anuncio STRA, te pedimos que lo sepas, ya que te aseguras de que eres anfitrión de conformidad con los límites de día aplicables en virtud de las normas de planificación de STRA.
Muchas de las obligaciones que se aplican a los anfitriones complementan las políticas existentes en Airbnb y las pautas para anfitriones responsables, lo que hace que el Código de conducta sea sencillo y sencillo de cumplir. A partir del 18 de diciembre de 2020, el Código de Conducta exige que los anfitriones de Nueva Gales del Sur:
El Seguro de responsabilidad civil para anfitriones cumple con los estándares mínimos exigidos en el Código de Conducta, aunque es posible que desees solicitar una cobertura adicional.
Esté disponible para gestionar las quejas de los huéspedes, las instalaciones y el barrio en horario ordinario (de 8:00 a 17:00 todos los días de la semana) y fuera del horario ordinario para hacer frente a emergencias.
Lo mejor es que añadas números de contacto importantes y el Código de conducta a tu guía de la casa, que se envía al huésped una vez que haya hecho la reserva, y proporcionar esta información en una copia en papel de tu anuncio. Consulta el Código de conducta en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur para obtener más información.
Un anfitrión o huésped puede presentar una queja en relación con el incumplimiento del Código de Conducta. Pedimos a los anfitriones y huéspedes que intenten resolver el problema directamente antes de ponerse en contacto con NSW Fair Trading. Para obtener más información sobre cómo presentar una queja, visita el sitio web Fair Trading de Nueva Gales del Sur.
Cualquier incumplimiento del Código de Conducta puede dar lugar a penalizaciones para los anfitriones y los huéspedes. Te recomendamos que revises detenidamente tus obligaciones. Las penalizaciones pueden incluir la prohibición de hospedar o reservar un STRA durante un máximo de cinco años.
El Registro de Exclusión es una lista de huéspedes y anfitriones que no pueden participar en el sector de los alojamientos para alquileres de corta duración por incumplimiento del Código de Conducta.
El Registro de Exclusión se basa en un sistema de «dos rayas», por el que dos infracciones graves del Código en un plazo de dos años, según lo determinado por NSW Fair Trading, pueden dar lugar a la exclusión de la industria durante un periodo de cinco años. Estos incumplimientos del Código pueden suponer un incumplimiento de los Términos, los Términos Legales Adicionales, las Políticas o los Estándares de Airbnb.
Un anfitrión puede figurar en el Registro como Anfitrión en general o como Anfitrión en relación con un anuncio específico.
NSW Fair Trading también puede registrar a un anfitrión o un huésped en el Registro de Exclusión en determinadas situaciones si una persona ha sido acusada o declarada de un delito penal.
Para proteger a Airbnb, a sus usuarios y terceros a partir del 1 de agosto de 2022, si un huésped o anfitrión aparece en el Registro de Exclusión, Airbnb:
Airbnb notificará a un Anfitrión o huésped que se suma al Registro de Exclusión por parte de NSW Fair Trading que ha sido expulsado de la Plataforma Global de Airbnb. La eliminación será efectiva durante un período de 5 años, después de lo cual un anfitrión o un huésped puede recurrir para volver a formar parte de la plataforma poniéndose en contacto con el servicio de atención al cliente de Airbnb.
Si crees que se te ha añadido al Registro de Exclusión por error, debes ponerte en contacto directamente con el Gobierno de Nueva Gales del Sur (Nueva Gales del Sur) para impugnarlo: https://stra.fairtrading.nsw.gov.au/.
Si crees que tu expulsión de la plataforma de Airbnb fue un error, ponte en contacto con el servicio de atención al cliente de Airbnb.
Más información sobre el Registro en el sitio web de NSW Fair Trading.
¿Qué son los límites de días y cómo se aplican a mi anuncio?
Los anuncios STRA con anfitriones y no anfitriones pueden operar durante todo el año en Nueva Gales del Sur, excepto en el Gran Sídney y en las zonas regionales de la administración local de Nueva Gales del Sur, donde los alojamientos STRA que no son anfitriones están limitados a 180 días al año. Si planeas hospedar más de 180 días al año en el área metropolitana de Sídney y designas las áreas regionales de la administración local de Nueva Gales del Sur, debes solicitar el consentimiento de desarrollo con tu gobierno local. Cualquier reserva superior a 21 días consecutivos está exenta del límite de días. Se aplican penalizaciones si no solicitas el consentimiento para el desarrollo y has hospedado a más de 180 días.
En Byron Shire LGA, se aplicará un límite de 60 días a los alojamientos de alquiler de corta duración no alojados en Byron Shire LGA, con la excepción de dos precintos de 365 días en el centro de la ciudad de Byron Bay y sus alrededores y en Brunswick Heads.
Los anfitriones son responsables de supervisar su calendario de reservas y de cumplir con los límites de días establecidos por sus respectivos ayuntamientos locales. Si una propiedad aparece en varias plataformas, las reservas realizadas a través de estas plataformas se añadirán al número total de días del anuncio. Encontrarás más información sobre el número de días en los que se ha alojado tu anuncio en el Portal de Planificación Straal de Nueva Gales del Sur.
¿Cómo se aplica el Código de Conducta a un coanfitrión o una empresa de gestión de propiedades que gestiona mi anuncio?
Las obligaciones de los anfitriones en virtud del Código de Conducta se aplicarán igualmente a ti como un «anfitrión» definido en el Código de Conducta y tu coanfitrión o empresa de gestión de propiedades, como «facilitador» definido en el Código de Conducta. El uso de un facilitador, como un coanfitrión o una empresa de gestión de propiedades, no modifica tus obligaciones como anfitrión en virtud del Código de Conducta.
¿Qué medidas puedo tomar para informar a mis huéspedes sobre sus obligaciones en virtud del Código de Conducta?
El Código de conducta establece obligaciones para los huéspedes, entre ellas:
Muchas de estas obligaciones son de sentido común y te resultarán familiares en las normas de la casa que establezcas para tus huéspedes. Algunos pasos prácticos que puedes tomar para informar a tus huéspedes sobre sus obligaciones incluyen:
Para ayudarte a comunicarte con tus huéspedes sobre el Código de conducta, hemos creado una plantilla que puedes añadir a las normas de la casa:
¿Qué pasos debo tomar para informar a mis vecinos o a los estratos de que estoy hospedando?
El Código de Conducta requiere que comuniques a tus vecinos que eres anfitrión y les proporciones tus datos de contacto, o los de tu coanfitrión o empresa de gestión de propiedades. Si vives en un estrato o esquema comunitario, debes avisar a la corporación de propietarios o a la asociación comunitaria.
Las pautas para anfitriones responsables de Airbnb recomiendan que tus vecinos sepan si tienes previsto hospedar. Esto les da la oportunidad de informarte si tienen alguna duda. Conoces a tus vecinos, por lo que te recomendamos que te pongas en contacto con ellos de la mejor manera. Si hospedas en un esquema de estratos o comunidad, te aconsejamos que te pongas en contacto con la corporación o asociación comunitaria de tus propietarios y con tus vecinos inmediatos para informarles de que estás hospedando en tu propiedad. Incluye los datos de contacto de ti y de tu coanfitrión o empresa de gestión de propiedades.
Si no hospedas en un esquema de estratos o comunidad, te recomendamos que te pongas en contacto con tus vecinos inmediatos para informarles que estás hospedando en tu propiedad e incluir tus datos de contacto y de tu coanfitrión o empresa de gestión de propiedades. En ambos casos, te recomendamos que mantengas un registro de las medidas que has tomado.
¿Cómo funciona el registro de exclusión si soy anfitrión de varias propiedades?
Esperamos que todos los anfitriones y huéspedes de Airbnb sean responsables y respetuosos al utilizar nuestra plataforma, y la expectativa es que todos los miembros de la comunidad de Airbnb respeten el Código de Conducta.
El Código de Conducta establece que un huésped, un Anfitrión o un Anfitrión en relación con un anuncio pueden ser incluidos en el Registro de Exclusiones si tienen dos huelgas registradas por cualquier infracción del Código de Conducta. Si gestionas varias propiedades y tienes dos paros registrados para una sola propiedad, tendrás prohibido seguir aceptando reservas para ese anuncio, pero es posible que sigas hospedando en otras propiedades. Si has detectado una huelga por la infracción del Código de conducta por cualquier motivo, te recomendamos que revises tu actividad como anfitrión y tomes todas las medidas posibles para garantizar que tú, cualquier coanfitrión autorizado o la empresa de gestión inmobiliaria que designes.
Si un huésped, un Anfitrión o un Anfitrión en relación con un anuncio figura en el Registro de Exclusiones, las plataformas de reservas, incluido Airbnb, estarán obligadas a evitar que se publiquen las reservas realizadas por esa persona o que se anuncie ese anuncio.
¿Qué ocurre si compro una propiedad a un propietario que está en el Registro de Exclusión?
Puedes solicitar a NSW Fair Trading la expulsión de un local del Registro de Exclusión. NSW Fair Trading considerará la solicitud y eliminará las instalaciones si está satisfecho de que no eres el anfitrión contra quien se registraron las huelgas. Fair Trading también debe estar satisfecho de que este antiguo anfitrión no tenga interés directo o indirecto en las instalaciones.
¿Cómo funciona el proceso de quejas?
Las quejas son gestionadas por el Gobierno de Nueva Gales del Sur y pueden presentarse a NSW Fair Trading por una supuesta contravención del Código de Conducta. Las quejas deben tratarse de manera justa, tener en cuenta todas las pruebas disponibles y ofrecer la oportunidad a todas las partes de que se escuche su voz. Antes de presentar una queja ante el comercio justo de Nueva Gales del Sur, primero debes presentarla al participante correspondiente del sector y tratar de resolverla. Hay protecciones contra las quejas frívolas, vxatales, triviales, malinterpretadas o sin sustancias.