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Hemos elaborado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con las responsabilidades de los anfitriones y para proporcionar un resumen general de las diferentes leyes, normativas y prácticas recomendadas que pueden afectar a los anfitriones. Debes seguir nuestras pautas, como nuestros estándares de hospitalidad, y asegurarte de que sigues las leyes y otras normas que se aplican a tus circunstancias específicas y a tu ubicación. Encuentra más información en la página de nuestros condominios locales.
Te recomendamos que investigues por tu cuenta, ya que este artículo no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Además, como no actualizamos este artículo en tiempo real, comprueba cada fuente y asegúrate de que la información proporcionada no haya cambiado recientemente.
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Recursos en general
Airbnb es una plataforma de alojamiento que conecta a los viajeros con personas o empresas que tienen espacio disponible para alquilar. En Brasil, alquilar una propiedad es una práctica debido al pleno ejercicio del derecho de propiedad, que está garantizado constitucionalmente. El uso de Airbnb para esta actividad, sin embargo, como todo lo que se considera nuevo, puede plantear dudas, incluso en asuntos de condominio. Así que hemos recopilado la información a continuación para que puedas entender mejor cómo la ley brasileña protege tu derecho a alquilar tu propiedad.
En la legislación brasileña, el artículo 5 (II) de la Constitución Federal estipula que "Nadie estará obligado a hacer ni dejar de hacer nada más que en virtud de la ley". El XXII artículo de ese mismo artículo establece que «se garantiza el derecho de propiedad».
Por lo tanto, los brasileños y extranjeros residentes en Brasil tienen derecho a poner a disposición su propiedad para el alquiler, y este derecho solo puede ser prohibido o limitado por medio de una ley federal. Hoy en día no hay ninguna ley federal que impida o limite tu derecho a alquilar bienes raíces, por temporada (hasta 90 días) o no.
También hay leyes federales en Brasil que garantizan este derecho.
El artículo 1.228 del código civil brasileño, por ejemplo, establece que los propietarios pueden "utilizar, disfrutar y disponer" de su propiedad. Y el artículo 48 de la Ley N ° 8.245/1991, que es la ley específica de alquiler de edificios urbanos, permite expresamente ofrecer su propiedad en alquiler (por periodos superiores a 90 días), y también para alquiler por temporada (aquellos destinados a la permanencia temporal del inquilino "para práctica de ocio, cursos, tratamiento de salud, obras en su propia propiedad", entre otros fines). La ley no define ningún periodo mínimo para el alquiler por temporada, solo el periodo máximo de 90 días.
Las leyes que disciplinan los condominios también garantizan tu derecho a alquilar tu alojamiento, por temporada o no, por aplicaciones o cualquier otro medio. El art. 1.314 del código civil brasileño dice que "Cada propietario puede utilizar la propiedad de acuerdo con su destino", mientras que el art. 1.335 reconoce que "usar, disfrutar y disponer libremente de sus unidades" son los derechos del propietario inserto en el entorno del condominio. La Ley N ° 4.591/1964, que se ocupa específicamente de condominios en edificios, también refuerza que "cada propietario tiene derecho a utilizar y disfrutar, exclusivamente, de su unidad autónoma, de acuerdo a sus comodidades e intereses", y debe observar las normas de buena relación dentro de un barrio.
A la luz de la legislación mencionada anteriormente, los condominios no pueden impedir ni limitar su derecho a alquilar su alojamiento. Cualquier decisión al respecto es ilegal, ya sea tomada por el administrador del condominio en persona o la asamblea del condominio.
Dado que se trata de una modalidad reciente para conectar a las personas, algunos anfitriones o condominios a veces se preguntan sobre la legislación aplicable a los alquileres realizados a través de la plataforma de Airbnb (y otros que también anuncian propiedades en alquiler). En tal sentido, nos pusimos en contacto con especialistas para aportar aclaraciones al respecto.
El Dr. Jorge Cesa, Doctor en Derecho por la Universidad de São Paulo y autor de varios libros y publicaciones sobre Derecho Civil, confirma que “los condominios no pueden sellar la renta de la unidad autónoma, objeto del derecho de propiedad de otros. En primer lugar, hay una disposición legal explícita en la Ley de arrendamientos. En segundo lugar, el condominio no tiene competencia para regular dichos asuntos ”. También añade que cualquier conducta del condominio que tienda a prohibir o limitar los derechos al alquiler de la propiedad del propietario "puede inculcar abuso de derechos y generar responsabilidad para indemnizar". Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Jorge Cesa.
El Dr. Cristiano de Sousa Oliveira también se manifiesta en la misma dirección. Es asesor legal en condominio, miembro de la Comisión de la Ley de Condominios del Colegio de Obra de São Paulo (OAB/SP) y autor del libro I Am A Administrador del Condominio. ¿Y ahora qué? Reflexiones sobre el Código Civil y el Condominio Vida en 11 Clases. Como lo aclara, no es suficiente que las decisiones de los condominios sean legítimas (por ejemplo, aprobadas de acuerdo con los procedimientos formales necesarios); también deben ser compatibles con la legislación. Por lo tanto, “el condominio no puede imponer un período mínimo obligatorio de estancia para los inquilinos”, y los condominios no pueden limitar el ejercicio de los derechos de propiedad, restringiendo el alquiler por temporada a través de la plataforma de Airbnb, “dicho sujeto solo sujeto a la ley federal”. Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Cristiano de Sousa Oliveira.
A continuación, puedes descargar algunas decisiones importantes de varios tribunales de Brasil que protegen tu derecho a alquilar propiedades por temporada, incluso a través de la plataforma Airbnb. Hay otras decisiones similares, y estas son solo ejemplos de cómo puedes buscar tus derechos si tu apartamento intenta prohibirte alquilar tu propiedad o restringir el acceso de los huéspedes.
También te recomendamos que consultes el siguiente material sobre este tema:
Como se ha visto anteriormente, la legislación brasileña no permite que los condominios impidan o limiten el derecho del propietario a alquilar su alojamiento. Pero es importante que sigas los estándares de los buenos vecinos, evitando situaciones que puedan perjudicar la tranquilidad, la salud o la seguridad de otros residentes.
Por lo tanto, si alquilas una propiedad que forma parte de un edificio o condominio residencial en Brasil y tu actividad como anfitrión en Airbnb se está discutiendo en el condominio, te recomendamos que descargues nuestros consejos para una buena convivencia en condominios, además de buscar orientación legal para garantizar el respeto de tus derechos de acuerdo con las leyes establecidas anteriormente.
Airbnb apoya que las normas de convivencia establecidas por los condominios, con la debida autorización legal, sean cumplidas por todos los residentes e inquilinos, y sugerimos que los anfitriones proporcionen toda la información necesaria a los huéspedes al respecto. Seguiremos defendiendo, siempre que sea necesario, iniciativas para que las personas puedan compartir sus propios alojamientos, apartamentos y habitaciones y, con esto, vivir las valiosas experiencias de ser anfitriones en Airbnb.
Como se indica en nuestros Términos de Servicio, el anfitrión es el responsable de las obligaciones fiscales relacionadas con el contrato de alquiler con el huésped. El anfitrión debe declarar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos adicionales generados por el alquiler utilizando el «carnê leão». En caso de personas jurídicas, las obligaciones fiscales pueden variar.
El impuesto es un tema complejo. Por lo tanto, te recomendamos que investigues y consultes a profesionales especializados para obtener información más detallada.
Queremos que te resulte más fácil entender tus responsabilidades fiscales como anfitrión en Airbnb, por lo que nos hemos asociado con una empresa de contabilidad externa independiente para proporcionarte una guía fiscal gratuita (disponible en portugués) que cubre la información fiscal general en Brasil.
Trabaje con su agente o compañía de seguros para determinar qué tipo de obligaciones, límites y cobertura se requieren para sus circunstancias específicas.
AirCover incluye la Protección frente a daños para anfitriones y el Seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te proporcionan una cobertura básica para los daños y responsabilidades enumerados. Sin embargo, estos no reemplazan el seguro del propietario, el seguro del inquilino o la cobertura de responsabilidad adecuada. Es posible que también deba cumplir con otros requisitos de seguro.
Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que revisen y comprendan los términos de la cobertura de su póliza de seguro. No todos los planes de seguro cubrirán los daños o la pérdida de bienes causados por un huésped que reserve su alojamiento.
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Revisa tu póliza de propietario o arrendatario con tu agente o compañía de seguros para que tu alojamiento tenga una cobertura de responsabilidad civil adecuada y protección de la propiedad.
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El material contenido en el presente documento es exclusivamente informativo y no debe interpretarse como asesoramiento legal. Como plataforma independiente, no ofrecemos orientación jurídica. Animamos a nuestros anfitriones a que busquen asesoramiento profesional para obtener una orientación adecuada sobre temas específicos antes de tomar cualquier decisión o adoptar cualquier puesto.
...Última actualización: diciembre de 2022....